הבעיות הנפוצות בתחזוקת מגדלים, ההשלכות והפתרונות. כתבה ראשונה בסדרה העוסקת ב"קונספט, יזמות ותכנון מערכות אלקטרומכניות מתאים, כן או לא לצרכן הישראלי" כולל כשלים בתליית המזגנים.
איתן פרץ, מומחה לבדק מערכות אלקטרומכניות משותפות
היזמות המודרנית הנבנית כיום במדינתנו (מדובר בתנופת שיווק כלל עולמית), מציעה לצרכן / דייר העתידי מהשכבות הרחבות של האוכלוסייה, הרבה מעבר לתא השטח הפרטי כפי שהיה נהוג עד היום. ההיצע הוא גדול, מגוון ומדדי איכות דירות היוקרה אינם מסתיימות רק בלובי מפואר, ספא, חדר כושר ובריכת שחייה.
דרישות הסף (הנחיות התקן והתקנות) להתקנת מערכות אלקטרומכניות בבניינים משתנות בהתאם לגודלו ומורכבותו של הבניין.
לרוב, ניתן לסווג את המערכות לשתי קבוצות עיקריות:
מערכות הנחוצות לפעילות השוטפת של הדיירים בבניין.
מערכות מצילות חיים – (L.S.S Life Safety Systems)
במערכות הנחוצות לפעילות שוטפת, נמצא בדרך כלל את המערכות הללו:
חשמל ומאור */ט.מ.ס אינטרקום וביטחון/ אוורור ומיזוג אויר*/מעליות*/מערכות להגברת לחץ מים לצריכה / ניקוז / ביוב/CO
מערכות מצילות חיים כוללות לרוב:
חשמל חירום/ גנרטורים/ שחרורי עשן / דחוס אויר / גילוי עשן /כריזה/טלפון כבאים/ כיבוי בלוחות חשמל /ספרינקלרים הידרנטים ומעלית חירום.
"חיסכון בעלויות התכנון והבנייה"
פרויקט מגורים המוצע על ידי יזם נדל"ן, נבדל ושונה כמעט מרוב הפרויקטים האחרים.
בקטגוריית בניין גבוה (מעל 29 מ'), הוא מתוכנן ונבנה בממוצע ל-100-60 משפחות וכאן היזם יותר בונה, מוכר ועוזב.
היזם אינו אחראי כלל לתחזוקת הבניין ואין הדבר מדיר שינה מעיניו אם בכלל תהיה כזו או לא.
בנקודה זו, אחזור אחורה להליך התכנון.
היזם משאיר אחריו שתי תהומות עימם הדיירים יאלצו להתמודד לכל אורך חייו של הבניין במידה והדברים לא יתוקנו:
1 .ליקויי טיב איכות הביצוע של העבודות – בנושא זה ארחיב בכתבה הבאה.
2 .ליקויי התכנון מהיבט תחזוקת המערכות.
ברוב המגדלים שנבדקו על ידי בכמעט שני עשורים של עשייה בתחום, אם כנותן חוות דעת מצד התובעים ו/ או מצד הנתבעים ו/או כמומחה בית משפט לתחומים המוזכרים לעיל, אני מבחין בצורה ודאית שמאפייני תחזוקת המערכות במגורים כמעט ואינם שנטמעים בפרטים לביצוע.
ניתן לזהות כשלים כבר בשלבי התכנון ולאחר מכן בהרכבת המערכות שבשלב הביצוע.
אפיון תצורת המערכות, בחירת ציודים, בבחירת הקבלנים המבצעים, בחירת מפקחים על הביצוע.
על כל אלו אחראים היזם והקבלן המבצע מטעמו.
מאפיין חשיבה תחזוקתית כמעט ולא מוגדר במגורים ומכאן אנו מקבלים בניינים שקשה מאוד עד בלתי אפשרי לתחזק את המערכות
להלן דוגמא (תמונה 1) האופיינית לתליית מזגנים (כך הקבלן נדרש לבצע בתכנית !) בגובה וללא חשיבה לצרכי התחזוקה. (בתמונה הנ"ל יש גם כשלים נוספים שאינם שייכים לנושא הכתבה).
התקנת ציודים בגבהים המחייבת עבודה על פיגום / בניית פיגום מיוחד:
- התקנת גופי תאורה בלובי ובחזית המבנה.
- התקנת מדפי שחרור עשן בקצה גרמי המדרגות.
- התקנת מפוחים בגבהים לא סטנדרטיים.
- מתזים / גלאים מותקנים בפירים ללא גישה.
- מנועי מברשת שוט האשפה המותקנים בתוך פיר ללא גישה.
- מבואות ומבואות סגורים בתקרות גבס/תקרות דקורטיביות אטומות – אין גישה לחללי התקרות.
- מאחר ואין ידע לצורכי התחזוקה, לא מתקינים פתחי גישה ושירות – הכל נאטם ונסגר.
- רוב המפוחים המותקנים במגורים הם מפוחים בהנעות ציר. מפוחים אלו מותקנים ללא אפשרות קלה לפירוק המנועים.
- חלוקת המערכות בפירים צפופה ולא נגישה.
דוגמא נוספת (תמונה 2) היא בחירת פירים למעברים ורטיקליים של כל המערכות. בדוגמא הנ"ל רואים פיר צפוף שלתחזק אותו בצורה תקינה כמעט ובלתי אפשרי.
מערכות אלו כוללות: הידרנט קומתי, גלגלון קומתי, ברז בדיקה וריקון קומתי, ציוד נלווה לארון אש מטפים וזרנוקים, קופסאות הסתעפות גילוי אש, מוני מים לדירות, מסנני המים הצנרת הפרטית, מערכת ניקוז וביוב. (הכל בארון קומתי שרוחבו 1.10 !!!)
דוגמא נוספת (מס' 3) לליקוי תכנוני שמימד התחזוקה של המערכת כלל לא נלקח בו בחשבון:
זו תמונה של חלק ממערכת שוט אשפה במגדל מגורים מפואר וחדש במרכז הארץ. הצילום הוא של מסועת סרט כפי שתוכננה והותקנה בתחתית הבניין והיא נועדה להסיע את שקיות הזבל לדחסן האשפה. (טעות תכנונית מהיבט אחר לגמרי שלא לצרכי הכתבה הנ"ל).
בחדר זה ובחדר הדחסן הסמוך, חברת האחזקה נדרשת להציב פועל ניקיון באופן קבוע.
אין מדובר כאן בליקוי ביצוע, הקבלן סיפק והתקין את המערכת שתוכננה מראש.
במקרה זה אם היו נעזרים בשירותיו של יועץ תחזוקה, המערכת הנ"ל הייתה נפסלת על הסף.
מדובר במחדל תברואתי אשר פוגע באיכות החיים של הדיירים, במיוחד בדיירי הבניין של הקומות התחתונות.
סכנה לביטחון הדיירים
לסיכום, תכנון מבני מגורים נעשה כיום ללא שיקולים תפעוליים וללא שיקולים כלכליים.
התפעול והתחזוקה אינם שיקול בעיני הרגולטור והעלויות יחולו מידי על גבם של הדיירים לצורך תחזוקת המערכות המשותפות.
היזם בדרך כלל יבחר בפתרונות תכנוניים זולים ופשוטים להקמה, אך יקרים ומורכבים יותר לתחזוקה.
על פי רוב, המידע הנ"ל נובע בחלקו הגדול מחוסר ידע ולא משיקולי עלות.
חוסר הידע במערכות מצילות חיים עלול להוות סכנה לביטחון הדיירים בבניין.
* הכותב הנו מומחה בית משפט למערכות אלקטרומכניות.
ליצירת קשר: ep.bodek1@gmail.com
ו/או בנייד 0546622044