מערכות אלקטרומכניות משותפות הן כל המערכות המכניות של הבניין שנמצאות בשטחים המשותפים ולעיתים בחלקים הפרטיים-הדירתיים. הן מיועדות להתנהלות תקינה של הבניין בזמן שגרה ובזמן חירום.
סוגי המערכות שקיימות בכל בניין מותאמות לייעוד ולגובה הבניין.
מערכות אלקטרומכניות מוגדרות ע"פ הרשימה שלהלן:
הואיל והבניינים כיום נבנים לגובה יותר ויותר, והם עתירי מערכות, הבדיקה על ידי מהנדס בניין או על ידי מהנדס אזרחי אינה מספקת עוד. כלומר לבדיקה של בניין המוגדר כבניין רב קומות (10-20 קומות) או כמגדל (21 קומות ומעלה), המומחה נדרש לידע נרחב במספר גדול של תחומים הפועלים במקביל.
אנו נתקלים לעיתים קרובות בלקוחות שטוענים שדוח הבדק שלהם כולל בתוכו את בדיקת הבינוי והמערכות.
במקרים אלו מצאנו שמדובר בבדיקה חזותית בלבד של אלמנטים במערכות הגלויות לעין, בשטח הציבורי המשותף ,למשל: נראות ארון כיבוי אש, מכסים ורשתות של קולטני רצפה וגגות, התקנה רשלנית של גופי תאורה או של אביזרי קצה על קירות ותקרות.
לעומת זאת, בדק המערכות שאנו מבצעים כולל בתוכו בדיקה של כל המאפיינים הנדרשים לתכנון ולביצוע של כל המערכת בהתאם לתקנות ולהוראות כיבוי אש, על פי סוג הבניין ומורכבותו.
בדיקת המערכות היא בדיקה תפקודית מעמיקה של הפרמטרים ההנדסיים שאמורים להתקבל בפעילות נכונה ותקנית של כל מערכות הבניין.
בראש ובראשונה אנו בודקים התאמה של הביצוע לתקנים, תקנות, הוראות כיבוי אש וחוקי עזר עירוניים.
בחו"ד מורחבות אנו בודקים התאמת הביצוע לתוכניות ולמפרטים.
המומחה לבדק מערכות צריך להיות בעל ניסיון וידע תיאורטיים ומעשיים בכל מגוון המקצועות האלקטרומכניים, בעל עבר מוכח בניהול וביצוע פרויקטים משולבים של חשמל, מיזוג אוויר, אינסטלציה, ביוב, ניקוז, כיבוי אש ומערכות חירום – כל קשת המקצועות הנדרשים בבנייה לגובה.
המומחה למערכות נדרש לראייה כלל מערכתית, המשלבת ידע וניסיון רב.
לא מספיק שהוא יהיה בעל ידע נרחב באחד מהתחומים והמקצועות, מבלי שידע מה נדרש למשל במערכת התומכת של אותה המערכת בה הוא מומחה.
יתרה מזאת, זה גם לא מספיק שיבדקו את המבנה במקביל מספר מהנדסים המומחים כל אחד רק בתחומו, בדיספלינה או במקצוע ספציפי, למשל:
מהנדס חשמל, מהנדס אינסטלציה, מהנדס מיזוג וכדומה.
זאת מהסיבה שהמערכות בבניין אינן עובדות באופן נפרד, אלא משולבות אחת בשנייה, וחייבים לבדוק את המכלול שבתוכו הן פועלות.
מניסיוני, ברוב המקרים שם נמצא הכשל העיקרי.
ניתן לקרוא עוד על הנושא במאמר שכתבתי: רב הנסתר על הגלוי.
מתוך ספרו של ד"ר אברהם בן עזרא – "עדות המומחה בזירה המשפטית":
*על פי תקנה 125 בפרק י"א "מומחים" לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, מוגדר מומחה כדלקמן:
מומחה- רופא, מומחה רפואי, או מי שעוסק בנושא שבמדע, במחקר, באמנות או במקצוע.
יש לבדוק ניסיון וידע בסדרי גודל של פרויקטים דומים לבניין שלכם.
לבקש המלצות מלקוחות קודמים – חשוב מאוד.
לברר מי הם הלקוחות שעבורם מבצע המומחה חוות דעת, כלומר: חשוב לבדוק מי קהל היעד של המומחה – דיירים, קבלנים, יזמים?
עדיף להתמקד במומחה שעובד עם דיירים בלבד, ושעיסוקו המרכזי הוא בבדיקות מערכות ובכתיבת חוות דעת, ללא ניגודי אינטרסים לשאר עיסוקיו.
זה משנה ופרט חשוב מאוד!
חלק מהמערכות המשותפות נמצאות גם בשטחים שמשותפים עם בניינים נוספים באותו מתחם, למשל: חניון משותף, חדרי אשפה משותפים, משאבות וכדומה.
כלומר כאשר נגיע לערוך בדק בבניין שלכם, נהיה חייבים לבדוק את המערכות המשותפות, ששייכות גם לבניין או לכל הבניינים על אותו מתחם משותף.
לדוגמה, באחד הבניינים שבדקתי יש ספרינקלרים (מתזים), אבל משאבת הספרינקלרים שוכנת בבניין אחר במתחם.
עכשיו, מדובר כאן במערכת מצילת חיים – האם ניתן לבדוק רק את "הקצה" שלה ולקבוע שהיא תקינה ופועלת כראוי?? כמובן שלא.
בדיוק כך קורה גם במערכות המשותפות המצויות בחניונים, דרכי מילוט משותפות ומערכות האשפה.
לעיתים אומרים לי הדיירים: "בבניין השני יש חברת תחזוקה אחרת, זה לא שייך אלינו ולא מעניין אותנו."
אז לידיעתכם, גם אם בבניין השני יש חברת ניהול/תחזוקה אחרת, וגם אם אתם מודעים לכך או לא:
רמת ואופן התחזוקה שלהם משפיעים ישירות עליכם!
המערכות המשותפות כורכות אתכם ביחד, לטוב, וגם לפחות טוב.
כדי שתוכלו בכל זאת להוציא את המקסימום מהשותפות (הכפויה) ביניכם, ההמלצה המקצועית הגורפת היא שכאשר יש מספר בניינים של אותו קבלן / יזם על מתחם – יש להזמין בדק מערכות ביחד, בשל הסיבות להלן:
1. בדק מערכות משותפות כולל את כל המערכות. אי אפשר לעשות "חצי", או חלק ממערכת. יש לזכור שבשטח אין באמת חלוקה. הבניין אינו מסתיים בלובי היציאה שלו. בניינים על אותו מתחם משולבים אחד בשני, גם אם אין זה נראה לעין.
2. מחיר בדק בניין יחיד + מערכות משותפות, יוצא יקר הרבה יותר מאשר בדק של כל המערכות בבניינים במתחם המשותף (הכוונה היא למחיר פר בניין יחיד).
3. פעמים רבות קורה שלאחר הבדק, כאשר מגיעים לקבלן או ליזם עם חוות הדעת של בניין יחיד ועם ליקויים ושאלות שהתגלו, הדיירים עשויים לקבל תשובה ש – "בבניין השני בכלל לא התלוננו, אין שום בעיה"….
כשיש חוות דעת משותפת למספר בניינים במתחם – זה נותן תמונה מלאה ומדויקת של המצב, וכך יש הרבה יותר כוח לדיירים לבקש מהקבלן / יזם תיקון של כל הליקויים.
זכרו: בדק מערכות משותפות – עושים כולם ביחד.
ראשית, הבדיקה היא בדיקה תפעולית, כלומר – אני בודק אם המערכות פועלות על פי ייעודן במשטר עבודה ידני ואוטומטי. המערכות נבדקות גם באופן פרטני וגם באופן פעולה משולב עם כל המערכות האחרות.
בעת הבדיקה אני בודק את הביצוע בשטח בהתאם לתקנים, ולתקנות הרלוונטיים של מכון התקנים הישראלי ושל תקנים בינלאומיים ובנוסף לכך אני מתייחס גם:
לכללי הביצוע בהתאם ל- GOOD PRACTICE – כללי מקצוע מקובלים בענף.
הנחיות עזר עירוניות (המתאימות לרשות שבתחומה נמצא הנכס הנבדק)
הוראות נציב והנחיות כיבוי אש
הל"ת (הוראות למתקני תברואה)
חוק החשמל ותקנות החשמל
החלטות משפטיות ופסקי דין קודמים
כמו כן, הבדיקה כוללת גם היבט חשוב נוסף, בו אנו בוחנים את גם הנגישות עבור תחזוקת המערכות. כלומר למשל: האם ניתן לרוקן את מאגר המים ללא התערבות של משאבת עזר טבולה (כנדרש בתקן), או גישה נאותה לשם פירוק, הוצאה והחלפת ציוד.
בחוות הדעת אני רושם את האזור המדויק במבנה, תיאור הליקוי, סוג המערכת, הדרך בה נבדק האלמנט ונמצא לא תקין. לרוב אני מוסיף תמונה שמציגה את הבעיה. ברוב המקרים בשלב זה אני כותב את ההמלצה לפתרון, שמסתמכת על תקנים, כללים ותקנות מקצועיים המקובלים בענף.
לכל סעיף יש גם אומדן מחירים לתיקון הליקוי.
ליקויים שאינם ניתנים לתיקון הם מועטים מאוד. במידה שמתגלים ליקויים כאלו, לא יינתן אומדן מחיר לתיקון, ונפנה את הדיירים להתערבות של שמאי מקרקעין מומלץ על ידינו, בהתאם לחומרת הליקוי שיימצא.
התשובה לשאלה זו משתנה ותלויה בחומרת הממצאים ובטיב המערכות שנבדקו.
גורם חשוב נוסף זה מערכת היחסים של הדיירים עם הקבלן והיזם.
בכל מקרה, רצוי שחוות הדעת תימסר ליזם (בלבד!) בצורה רשמית, כולל מתן לוחות זמנים לתיקון הליקויים שנמצאו.
בחוו"ד שאנו נותנים לדיירים בעקבות הבדק, מצויינים גם ליקויים מסכני חיים, שזמן התיקון שלהם אינו סובל דיחוי, ולכן עליהם להיות מטופלים באופן מיידי!
אנו עובדים עם מספר עורכי דין מנוסים, מהשורה הראשונה בתחום ליקויי הבנייה ונוכל לערב אותם במידת הצורך, בהתאם לחומרת הליקויים שהתגלו בממצאים וסוג הפרויקט הנבדק.
עם זאת, ב 90% מחוות הדעת שאנו מוציאים היזם מתקן את הליקויים ללא התערבות משפטית.
לאחר שהוגשו כתבי התביעה לבית המשפט / לבוררות / לגישור, בית המשפט ממנה מומחה מטעמו, ונקבעת פגישה בין שלושה גורמים:
מומחה בית המשפט, הקבלן והמומחה שכתב את חוות הדעת
זאת על מנת להציג, להראות ולהגן על סעיפי הליקויים שנרשמו בחוות הדעת.
לעיתים פגישה שכזו נקבעת חודשים ואף שנים לאחר כתיבת חוות הדעת. לכן אנו ממליצים לערוך סיור מקדים עם המומחה כותב חוות הדעת, בסמוך לפגישה שנקבעה עם מומחה בית המשפט.
לסיור כזה יש 2 מטרות עיקריות:
1. עדכון סעיפים שתוקנו או לא תוקנו, ריענון וחזרה על הממצאים שנתגלו ונכתבו בעבר.
2. הכנה של הסיור, קביעת מסלול הסיור המיועד מתחילתו ועד סופו, על מנת לייעל מאוד את המפגש.
הערה:
בדרך כלל הנתבעים מכינים ועורכים חוות דעת נגדית, ולכן לפני הפגישה עם מומחה בית המשפט, חשוב שהמומחה מטעם התובעים ילמד, יבין וישנן את חוות הדעת הנגדית.
חשוב מאוד להתכונן לנושאים אלו.
אנו ממליצים לבצע בדק בית של מערכות לאחר כחצי שנה מיום אכלוס הבניין, שכן במועד זה הבניין כבר פועל בתפוקה מלאה, הדיירים וחברת הניהול מודעים לבעיות השוטפות שמתגלות לקראת סוף שנת הבדק הראשונה מול היזם.
עם זאת, משרדנו מבצע גם קבלה ראשונית של המערכות מהקבלן, לפני האכלוס. בדיקות אלו של הקבלה הראשונית, כוללות בדק מערכות ברמה של ליקויים או חוסרים – המוגדרים כליקויים מסכני חיים, או לחילופין – ליקויים מעכבי אכלוס.
לאחר כחצי שנה נתקשר אליכם על מנת שתוכלו להשלים את בדק המערכות המלא של הבניין.
כך, שתי הבדיקות המשלימות יתנו לכם מעטפת מושלמת, במטרה שתחיו בבניין בטוח, מתוחזק ופועל כהלכה.
נבנה על ידי BRAUNSTEIN – WEB CREATOR
כל הזכויות שמורות לאיתן פרץ 2021 ©
